{"text_format":"3","workbook":"xlsx","n_sheets":1,"sheets":["Sheet1"],"read":"whole","date_system":"1900"}

{"sheet":"Sheet1","index":0,"n_rows":13,"n_cols":5,"rows_kept":13,"merged":[[0,0,0,4]]}
["惠州市房地产开发项目车位租售管理办法（征求意见稿）\n意见采纳情况反馈表"]
["序号","意见提出单位/个人","详细修改意见","采纳情况","具体说明"]
[1,"市民王先生、韦先生、吴先生等","关于人防车位收益及管理的相关意见\n1.对“第六条【人防工程车位】人防工程车位不计入共有建筑面积...人防工程车位是人防工程平战结合使用部分，建设单位要对人防工程的所有设施设备进行维护管理，使其保持良好使用状态，收益归建设单位所有。”修改意见如下：收益归权力所有人/投资人所有。\n2.建议将第六条修改为：人防工程车位是人防工程平战结合使用部分，项目预售前收益归建设单位所有，项目预售后收益归全体业主所有，项目未完成销售的，建设单位按比例参与收益分配。人防工程的所有设施设备由收益人委托物业管理部门进行维护管理，使其保持良好使用状态。\n3.在“第三条【定义】...本办法所称建设单位，是指开发建设房地产项目的房地产开发企业或其他房地产开发单位。”后加“根据《人民防空法》规定的人防工程“谁投资谁收益”原则，建设单位必须举证证明该人防工程设施是其单独投资兴建，未计入销售商品房成本清算完税，并完成相关备案手续，才享有投资收益资格。”\n4.建议对“人防工程车位”修改为“人防工程车位是人防工程平战结合使用部分，建设单位要对人防工程的所有设施设备进行维护管理，使其保持良好使用状态。人防工程车位租金应存放于该项目人防工程维护管理的专用资金账户，每年底多余收益归建设单位所有。”","部分采纳","  1.综合意见1-3，将第六条修改为：“【人防工程车位】人防工程车位是人防工程平战结合使用部分，不计入共有建筑面积，不作为共有建筑面积进行分摊，不得出售、附赠，可以出租，收益归投资者所有。建设单位或者使用单位要对人防工程的所有设施设备进行维护管理，使其保持良好使用状态，保证战时能迅速提供有关部门和单位使用。人防工程车位经规划、建设、人防主管部门完成竣工验收备案即视为产权已无偿移交给政府。”\n  依据：《中华人民共和国人民防空法》第五条“国家鼓励、支持企业事业组织、社会团体和个人，通过多种途径，投资进行人民防空工程建设；人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有。”《最高人民法院第二巡回法庭法官会议纪要（第一辑）》（最高人民法院第二巡回法庭2019年第15次法官会议纪要）认为：“投资者应为投资建设该人防工程项目的建设单位，即开发商。”《城市地下空间开发利用管理规定》第二十五条“地下工程应本着“谁投资、谁所有、谁受益、谁维护”的原则，允许建设单位对其投资开发建设的地下工程自营或者依法进行转让、租赁。”第二十六条“建设单位或者使用单位应加强地下空间开发利用工程的使用管理，做好工程的维护管理和设施维修、更新，并建立健全维护管理制度和工程维修档案，确保工程、设备处于良好状态。”第二十九条“平战结合的地下工程，平时由建设或者使用单位进行管理，并应保证战时能迅速提供有关部门和单位使用。”\n  2.未采纳意见4。解释：设置专用资金账户无法理依据。按照《城市地下空间开发利用管理规定》第二十五条“地下工程应本着“谁投资、谁所有、谁受益、谁维护”的原则，允许建设单位对其投资开发建设的地下工程自营或者依法进行转让、租赁。”第二十六条“建设单位或者使用单位应加强地下空间开发利用工程的使用管理，做好工程的维护管理和设施维修、更新，并建立健全维护管理制度和工程维修档案，确保工程、设备处于良好状态。”第二十九条“平战结合的地下工程，平时由建设或者使用单位进行管理，并应保证战时能迅速提供有关部门和单位使用。”本办法第六条提出“建设单位或者使用单位要对人防工程的所有设施设备进行维护管理，使其保持良好使用状态，保证战时能迅速提供有关部门和单位使用。”"]
[2,"网友涛涛","对“第六条【人防工程车位】人防工程车位不计入共有建筑面积，不作为共有建筑面积进行分摊，不得出售、附赠，可以出租。”建议明确是针对新建小区，还是老小区。针对过往发生的案例；如果是老小区，开发商就人防车位部分并未设计、投入、开发，并计入公摊的，应计入共有部分，由业主共有，出租或出售费用应归业主共有；如开发商对人防车位有投入、设计和未计入分摊的，应由开发商管理并出租，收益归开发商。","解释","  本条款依据住建部《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》第九条，“作为人防工程的地下室也不计入公用建筑面积”。"]
[3,"网友涛涛","建议人防车位的租金由政府指导价决定。","解释","  惠州市人民政府关于印发《惠州市机动车停放服务收费管理办法》的通知（惠府〔2018〕19号）第七条第三项指出，“住宅小区的机动车停放服务收费实行市场调节价，具体收费标准由物业服务企业、停车服务企业等停车设施经营者依法与业主或使用人通过合同或其他方式约定”。"]
[4,"市民唐女士","对“第十四条【车位出租规定】...在满足本区域业主、物业使用人需要后，建设单位将车位出租给本区域业主、物业使用人以外的其他人的，租赁合同期限不得超过6个月...”建议增加：对外出租的平均车位价格不应低于出租给本小区业主的平均价格。","解释","  按照《惠州市机动车停放服务收费管理办法》的通知（惠府〔2018〕19号）第七条第三项，“住宅小区的机动车停放服务收费实行市场调节价，具体收费标准由物业服务企业、停车服务企业等停车设施经营者依法与业主或使用人通过合同或其他方式约定”。本办法第九条规定建设单位租售车位的，应进行公示并报主管部门备案。租售方案应车位实行年租、月租、临时出租的方案分类说明，此处同一类型的车位出租价格应保持一致性，建设单位应采取公平、公开方式出售或出租车位。"]
[5,"市民韦先生，帝景湾一、二期业主","对“第十四条【车位出租规定】...建设单位出租人防车位的，应在签订《人民防空工程租赁使用合同》后5日内到工程所在地人民防空主管部门备案登记...”修改意见如下：由于建设单位无人防车位的所有权，不得将人防车位长期出租，建议删除本项内容。","未采纳","  依据《中华人民共和国人民防空法》第五条“国家鼓励、支持企业事业组织、社会团体和个人，通过多种途径，投资进行人民防空工程建设；人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有。”《最高人民法院第二巡回法庭法官会议纪要（第一辑）》（最高人民法院第二巡回法庭2019年第15次法官会议纪要）认为：“投资者应为投资建设该人防工程项目的建设单位，即开发商。”建设单位有权对人防车位出租并获得收益。"]
[6,"帝景湾一、二期业主","\n1.对“第十四条【车位出租规定】建设单位出租车位，应当首先出租给本物业管理区域内业主和物业使用人，租赁合同期限最长不超过二十年。”后增加：“人防车位的租赁期限最长不得超过一年，不得以长租方式出售，只有在出租标的物适格的前提下才适用。”\n2.对“第十四条【车位出租规定】...遇战时、抗震救灾无条件服从政府征用。”后增加“当小区车位（含人防工程车位）配比达不到1：1（单套住房超过200平方米的为1：2）时，除不得设立固定车位外，不得长租，不得对外出租。”\n3.增加第十九条：\n（1）人防工程车位长租必须先得到人民防空办批准并到住建局物管科报备后，在物业管理区内显著位置向业主公示30日，公示期内业主无异议的，才能出租。\n（2）人防工程车位长租租期不得超过一年的，如超过一年需要把超过一年期租金以上的资金存放到住建局监管的单独账户，此后每年把相对应的资金转到人防工程维护管理的专用资金账户。\n（3）人防工程车位长租定价的平均月租价格不得高于现有人防工程车位月租价格，且需得到物价局批准。\n（4）人防工程车位长租不得设立专用车位，坚持“先到先停”的原则。","未采纳","  1.关于意见1，解释：依据《中华人民共和国人民防空法》第五条“国家鼓励、支持企业事业组织、社会团体和个人，通过多种途径，投资进行人民防空工程建设；人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有。”《最高人民法院第二巡回法庭法官会议纪要（第一辑）》（最高人民法院第二巡回法庭2019年第15次法官会议纪要）认为：“投资者应为投资建设该人防工程项目的建设单位，即开发商。”，建设单位有权对人防车位出租并获得收益。 \n  2.关于意见2，解释：本办法为落实小区车位首先满足业主需要已在多个条款作了明确的规定，第八条规定了商品房销售阶段要对小区车位基本情况予以公示，充分保障业主在购房房屋时对未来将要租用或购买车位的知情权；第九至十四条对车位租售阶段，区分不同配比情况进行了详细的规定，最大限度满足业主停车需要，具有较强的操作性。建设单位应采取先到先得、摇珠、竞标等公平、公开的方式出售或出租车位，保障了业主停车的公平性。建设单位可以将专有车位及人防车位用以出租，在保证公平的前提下，本办法不适宜对建设单位出租车位的方式做限制性规定。\n  3.关于意见3第（1）点，解释：人防防空或住建主管部门没有专门针对人防车位租赁审批备案职能。\n第（2）点，解释：按照《城市地下空间开发利用管理规定》第二十五条“地下工程应本着“谁投资、谁所有、谁受益、谁维护”的原则，允许建设单位对其投资开发建设的地下工程自营或者依法进行转让、租赁。”第二十六条“建设单位或者使用单位应加强地下空间开发利用工程的使用管理，做好工程的维护管理和设施维修、更新，并建立健全维护管理制度和工程维修档案，确保工程、设备处于良好状态。”第二十九条“平战结合的地下工程，平时由建设或者使用单位进行管理，并应保证战时能迅速提供有关部门和单位使用。”本办法第六条提出“建设单位或者使用单位要对人防工程的所有设施设备进行维护管理，使其保持良好使用状态，保证战时能迅速提供有关部门和单位使用。”\n第（3）点，请参考序号4意见具体解释。\n第（4）点，请参考本条第2点意见解释。"]
[7,"市民王先生","对“第九条【车位租售方案】建设单位租售车位的，应将车位租售方案在物业管理区域内显著位置公示30日，可通过电话、短信、函件、网络等形式通知业主，并将租售方案报房地产行政主管部门备案...”修改意见如下：应将车位租售方案在物业管理区域内显著位置公示30日，可通过电话、短信、函件、网络等形式通知业主，业主无异议后，可将租售方案报房地产行政主管部门备案。","未采纳","  根据本办法第八条【销售阶段公示】有关规定，建设单位在预售或现售商品房时，已将车位相关信息进行公示，买卖双方在平等、自愿、协商一致的基础上签订合同。第九条为第八条的内容延续，依据是《广东省物业管理条例》第五十四条有关规定“建设单位应当在出售车位、车库一个月前，以书面形式告知本区域全体业主，并在物业管理区域的显著位置公示拟出售车位、车库的产权证明文件和出售价格”。通知的核心内容应与第八条一致，即购房者在购房时已知晓相关内容，是公告行为。"]
[8,"网友随风","建议增加：\n1.未售车位出租，优先满足未购车位的业主，保证每户业主不管购买或租用都配套一个车位，对暂时没有购买或租用的业主，也应保留其随时可购买或租用至少一个车位的权利，按配比多出的车位可监时出租给其它业主，当没有购买或租用的业主需要购买或租用时，应该收回临时出租的车位满该类业主配套一个车位的权利和需求；\n2.按比例预留配套社会到访临时停放车位。","解释","  1.关于意见1，解释：本办法第十条、第十一条、第十二条、第十四条是“车位首先满足业主需要”的具体条款，已充分考虑到业主对车位的租售需要。\n  2.关于意见2，解释：本办法制定的主要目的是解决小区车位如何首先满足业主需要的问题，设置临时停车位需要以是否可以满足小区业主及物业使用人停车需要为前提，应视各小区具体情况而定。"]
[9,"网友流星等","\n1.对“第七条【共有部分车位】”提出问题：共有部分基本在小区的地上和外围，即档门前，而档口的业主不但是业主也是直接利害关系相关方，出行停车等基本的权力应该得到保障，而不是商品住宅的业主通过投票把档口逼的无路可走。因为商品房的业主可以选择不经过或者不进入、不停车在档口门前区域，他们只需要进入地下室停车即可，但档口的业主、商户、顾客等别无选择。这是典型的A业主决定了B业主的命运和利益。\n因此，目前出现的矛盾为：全体业主不给档口开车进入到门前，连卸货都成问题，这是要废掉档口的基本功能。档口的性质和功能就是商业的，做生意开店用的，这也是其不能居住却超过商品房两三倍价格的原因，如果不给卸货也不给顾客停车，那么势必会造成商业用房无法经营的情况。如何解决？\n2.对“第十四条【车位出租规定】...在满足本区域业主、物业使用人需要后，建设单位将车位出租给本区域业主、物业使用人以外的其他人的，租赁合同期限不得超过6个月。”提出疑问：如何才算满足本区域业主？建议：是否已满足本区域业主需求这个问题，应该由主管部门从该小区已售房屋数量和小区车位的实际配比情况予以确认。\n3.关于对外出租车位的对象问题:如果物业将车位出租给殡仪馆、垃圾站、医院……等等一些普通老百姓比较忌讳的对象，我想大部分业主都不会同意。所以，是否也该考虑一下对出租对象予以限制呢？如果真出现这种情况，是否应该由主管部门组织小区业主进行投票确定呢？毕竟这些出租对象已经影响到小区居民的正常生活了。","解释","  1.关于意见1，解释：根据本办法第三条规定“本办法所称车位，是指房地产开发项目建筑区划内规划用于停放汽车的车位”，在房地产开发项目建筑区划内的车位使用问题依照本办法相应条款及有关法律法规规定执行。\n  2.关于意见2，解释：本办法第十条、第十一条、第十二条、第十四条是“车位首先满足业主需要”的具体条款，已充分考虑到业主对车位的租售需要。\n  3.关于意见3，解释：本办法第十四条规定“建设单位出租车位，应当首先出租给本物业管理区域内业主和物业使用人，租赁合同期限最长不超过二十年...在满足本区域业主、物业使用人需要后，建设单位将车位出租给本区域业主、物业使用人以外的其他人的，租赁合同期限不得超过6个月。”本办法不适宜对建设单位出租车位对象的区别性对待进行规定。"]
[10,"市民汪先生等","在“第五条【专有部分车位】专有部分车位可以出售、附赠、出租，出售、附赠前应取得权属登记。车位尚未出售的，建设单位应当予以出租，不得只售不租。”后加“不作为共有建筑面积进行分摊，并依法取得权属登记、产权清晰的专有停车位，产权人可出售、附赠、出租。”","解释","  专有部分车位定义依据（1）《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“建筑区划内符合下列条件的房屋，以及车位、摊位等特定空间，应当认定为物权法第六章所称的专有部分：(一)具有构造上的独立性，能够明确区分;(二)具有利用上的独立性，可以排他使用;(三)能够登记成为特定业主所有权的客体。”；（2）《广东省物业管理条例》第五十四条有关规定“建设单位依法取得车位、车库权属登记后方能出售车位、车库。”本办法在原办法基础上对车位定义的表述进行了精简，不影响原意。"]
[11,"网友恒学勤思","市场上部分开发商以长租20年的方式以租代售，建议重点规范。","解释","  第十四条【车位出租规定】中“建设单位出租车位，应当首先出租给本物业管理区域内业主和物业使用人，租赁合同期限最长不超过二十年”依据为《民法典》第七百零五条“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。”"]