泰宇隆都小區(qū)1棟和12棟的電梯故障持續(xù)了一個(gè)多月。 記者黃鑫威 攝

　　“等了一趟又一趟就是進(jìn)不去，天天等電梯等得心累?！比涨?，市區(qū)泰宇隆都小區(qū)住戶(hù)向記者反映，樓內(nèi)電梯長(zhǎng)時(shí)間停運(yùn)，給日常生活帶來(lái)極大不便。記者走訪(fǎng)發(fā)現(xiàn)，該小區(qū)電梯故障已持續(xù)一個(gè)多月，現(xiàn)場(chǎng)多位住戶(hù)情緒激動(dòng)，紛紛訴說(shuō)對(duì)電梯停運(yùn)的無(wú)奈，更對(duì)事情遲遲“無(wú)解”表示困惑。高層住宅電梯停運(yùn)給居民生活帶來(lái)了嚴(yán)重影響，而多重因素疊加導(dǎo)致維修資金短缺，電梯維修工作推進(jìn)困難，恢復(fù)正常運(yùn)行沒(méi)有時(shí)間表。這一困境，該如何破解？

　　現(xiàn)象

　　泰宇隆都小區(qū)電梯長(zhǎng)時(shí)間停運(yùn)，維修難以推進(jìn)

　　日前，位于惠城區(qū)小金口街道的泰宇隆都小區(qū)1棟和12棟的電梯出現(xiàn)了故障。住戶(hù)反映，電梯故障導(dǎo)致原本的“兩梯四戶(hù)”變成“一梯四戶(hù)”，大大增加了等待的時(shí)間，平時(shí)上學(xué)、上班高峰期要等大半個(gè)小時(shí)才能上下樓。

　　住戶(hù)表示，他們?cè)蛭飿I(yè)公司反映問(wèn)題并要求維修電梯，物業(yè)公司表示電梯維修涉及費(fèi)用較高，需要使用公共維修基金，但一個(gè)多月過(guò)去了，仍然沒(méi)有實(shí)質(zhì)性進(jìn)展。物業(yè)公司回應(yīng)稱(chēng)，故障電梯已使用多年，一些部件已經(jīng)老化，需要申請(qǐng)使用小區(qū)公共維修基金，正在走相關(guān)流程，“但部分業(yè)主不愿意動(dòng)用小區(qū)公共維修基金，導(dǎo)致維修不能順利進(jìn)行?！?/p>

　　5月15日，事情終于有了進(jìn)展。該小區(qū)物業(yè)公司承諾先行墊資維修電梯。次日，維修人員開(kāi)展維修作業(yè)。

　　5月21日，記者走訪(fǎng)發(fā)現(xiàn)，該小區(qū)2部電梯均已恢復(fù)正常使用。小區(qū)物業(yè)公司經(jīng)理何保強(qiáng)告訴記者，12棟、1棟電梯分別于5月16、18日修好，更換了曳引輪、反向輪、鋼絲繩、承重傳感器等配件，“由于部分業(yè)主不同意動(dòng)用公共維修基金，物業(yè)公司為此墊付了3萬(wàn)多元?！?/p>

　　難點(diǎn)

　　公共維修基金是保障也是痛點(diǎn)

　　小區(qū)公共維修基金主要用于小區(qū)內(nèi)公共部位和共用設(shè)施設(shè)備的維修、更新和改造?，是保障電梯正常運(yùn)行的重要資源。基于此，小區(qū)電梯一旦需要中修或大修，物業(yè)管理方、住戶(hù)首先考慮的就是申請(qǐng)使用小區(qū)公共維修基金。據(jù)市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局統(tǒng)計(jì)，近年來(lái)，全市范圍內(nèi)大約70%的公共維修基金用于電梯維修。

　　記者了解到，是否使用公共維修基金，需要經(jīng)業(yè)主投票表決。而物業(yè)管理方與住戶(hù)間關(guān)于這一問(wèn)題容易出現(xiàn)意見(jiàn)分歧，保障性資金池的使用成為爭(zhēng)執(zhí)的焦點(diǎn)和痛點(diǎn)?！吨腥A人民共和國(guó)民法典》第二百七十八條規(guī)定，使用建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金，應(yīng)當(dāng)由專(zhuān)有部分面積占比三分之二以上的業(yè)主且人數(shù)占比三分之二以上的業(yè)主參與表決，并經(jīng)參與表決專(zhuān)有部分面積過(guò)半數(shù)的業(yè)主且參與表決人數(shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主同意。?

　　近年來(lái)，一些小區(qū)在申請(qǐng)使用公共維修基金時(shí)，往往在業(yè)主投票表決階段受阻。部分業(yè)主不參與表決使用公共維修基金的主要原因在于擔(dān)心被物業(yè)管理方套取濫用、對(duì)自己生活影響不大、認(rèn)為維修責(zé)任在于物業(yè)管理方而不在于業(yè)主等。

　　使用公共維修基金的條件除了業(yè)主表決，還包括所在項(xiàng)目資金余額是否充足、維修項(xiàng)目的預(yù)算審批、維修和更新改造方案的制定、維修單位的選定等，有的項(xiàng)目由于存在某些特殊情況，無(wú)法直接走公共維修基金申請(qǐng)流程。

　　上述情況都可能導(dǎo)致電梯維修計(jì)劃長(zhǎng)時(shí)間“擱淺”。那么除了使用公共維修基金，就無(wú)招可用了嗎？

　　方案

　　這些方式也能“叫醒”停運(yùn)電梯

　　對(duì)于高層住戶(hù)而言，“電梯壞了的消息如晴天霹靂，電梯停運(yùn)的每一天，都是備受煎熬。”電梯“罷工”又無(wú)公共維修基金加持，問(wèn)題還可以如何解決？一些方式值得借鑒參考。

　　方式1：物業(yè)墊資

　　在暫時(shí)無(wú)法使用公共維修基金的情況下，由物業(yè)管理方墊資維修成為一種思路。北京一小區(qū)由于沒(méi)有公共維修基金，電梯出現(xiàn)故障后難以維修。為保障居民的正常出行，該物業(yè)公司向集團(tuán)申請(qǐng)墊資，對(duì)有關(guān)樓棟的電梯進(jìn)行維修，并在電梯門(mén)上張貼相關(guān)公示，逐戶(hù)上門(mén)張貼催繳通知等，最終讓電梯成功“復(fù)活”。我市泰宇隆都小區(qū)電梯維修一度陷入困境，后由該小區(qū)物業(yè)公司墊資維修，讓停運(yùn)的電梯恢復(fù)正常使用。

　　方式2：使用公共收益資金

　　公共收益是指利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營(yíng)所得的收入。根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》相關(guān)規(guī)定，這部分收益應(yīng)當(dāng)主要用于補(bǔ)充專(zhuān)項(xiàng)維修資金，也可以按照業(yè)主大會(huì)的決定用于其他合法用途。在電梯維修費(fèi)用無(wú)法及時(shí)從維修基金中支出的情況下，可以考慮使用公共收益進(jìn)行墊付。但現(xiàn)實(shí)中，這一方式的局限性也很明顯，多位物業(yè)管理人士表示，動(dòng)用公共收益也需要業(yè)主簽名同意，不同意動(dòng)用公共維修資金的業(yè)主可能也不同意動(dòng)用公共收益部分的資金。另外，部分小區(qū)的公共收益資金有限，難以支撐電梯大修所需費(fèi)用。不少小區(qū)也存在公共收益賬目管理不規(guī)范的情況，導(dǎo)致該資金難以發(fā)揮作用。

　　方式3：業(yè)主自籌資金更換電梯

　　去年，杭州一小區(qū)進(jìn)行電梯更換，由于小區(qū)公共維修基金余額不足，于是采用“一半用物業(yè)維修資金，一半自籌”的方式，將電梯更換費(fèi)用的自費(fèi)部分分?jǐn)偟矫考颐繎?hù)，業(yè)委會(huì)根據(jù)樓層不同，按照不同電梯使用系數(shù)來(lái)折算，獲得業(yè)主普遍支持，成功更換電梯。近年來(lái)，我市積極推進(jìn)城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造，部分老舊小區(qū)更換了新電梯，部分資金源于業(yè)主自籌，而由于符合更換條件的電梯能獲得一定數(shù)額的資金支持，業(yè)主資金壓力也明顯減輕。對(duì)于運(yùn)行時(shí)間較長(zhǎng)、零部件普遍老化的電梯而言，更換新電梯更具經(jīng)濟(jì)效益和安全性。

　　記者手記

　　快作為+多配合

　　=擺脫困境

　　“叫醒”因質(zhì)量問(wèn)題而停運(yùn)的電梯是一場(chǎng)不折不扣的“群體戰(zhàn)”。電梯屬于公共配套資源，如何維修、使用何種公共資源，均需要業(yè)主同意。而在維修過(guò)程中，物業(yè)管理方需要多方溝通協(xié)調(diào)，并提供相關(guān)資料、辦理有關(guān)手續(xù)等，還要接受住建、質(zhì)檢等部門(mén)的審核。

　　解決問(wèn)題最關(guān)鍵的力量在于物業(yè)管理方和業(yè)主。在停運(yùn)的電梯面前，物業(yè)管理方要講責(zé)任和效率，業(yè)主則需充分理解和配合。

　　依據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》，電梯屬于公共設(shè)施，物業(yè)管理方有日常維護(hù)責(zé)任?！吨腥A人民共和國(guó)民法典》第九百四十二條明確，物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)按照約定和物業(yè)的使用性質(zhì)，妥善維修、養(yǎng)護(hù)、清潔、綠化和經(jīng)營(yíng)管理物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)的業(yè)主共有部分，維護(hù)物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)的基本秩序。職責(zé)所系，電梯出現(xiàn)故障后，物業(yè)管理方應(yīng)想業(yè)主之所想、急業(yè)主之所急，凝聚共識(shí)、尋找資源，牽頭組織業(yè)主表決，籌集相關(guān)資料，配合職能部門(mén)推進(jìn)問(wèn)題解決，把不利影響降到最低。

　　電梯因故障停運(yùn)，業(yè)主是利益密切相關(guān)方，也是解決問(wèn)題的關(guān)鍵方。按照相關(guān)規(guī)定，涉及公共利益時(shí)，必須獲得法定比例以上的業(yè)主表決同意才能實(shí)施。

　　電梯是工業(yè)產(chǎn)品，部分易損部件需要經(jīng)常更換，應(yīng)理性看待。我市多個(gè)小區(qū)的電梯維修案例表明，當(dāng)物業(yè)管理方積極履職、業(yè)主緊密配合時(shí)，維修工作往往能夠高效推進(jìn)。這源于一個(gè)很簡(jiǎn)單的等式：快作為+多配合=擺脫困境。

　　本組文字 記者凌保康